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Verifica usura mutui scopri le news 25-11-2013

Verifica usura mutui

Come verificare se il tuo mutuo ipotecario è usuraio.

Grande importanza riveste la sentenza  della Corte di Cassazione n° 350 del 9 gennaio 2013, infatti la suprema corte si è pronunciata in materia di usura mutui e più precisamente, in tema di interessi. Il mutuo è un contratto tipico art 1813 c.c che cosi cita ” ll mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.”

Normalmente il mutuo viene stipulato con un istituto creditore, infatti il contratto di mutuo prevede la consegna alla parte mutuataria di un dato bene che, solitamente, consiste in una somma di denaro.

I casi tipici sono il mutuo ipotecario, fondiario e chirografario, le due soluzioni più frequenti di calcolo degli interessi sono a tasso fisso e variabile, mentre il piano d’  ammortamento più comunemente adottato è quello alla francese dove la rata è abbastanza costante e al variare dei tassi c’ è una diversa distribuzione capitale interesse.

Usura mutui pattuizioni contrattuali.

Le pattuizioni convenute in sede di stipula di contratto rimarranno poi invariate per tutta la durata dello stesso, salvo la possibilità, di rinegoziazione contrattuale, che può essere convenuta dalle parti modificando o surrogando il contratto di mutuo esistente.

La Suprema Corte di Cassazione, ha definito come usurari gli interessi dovuti in maggiorazione agli interessi moratori già determinati, sulla considerazione che gli stessi quando superano il limite stabilito dalla legge in materia sono usurai, ovvero se superano il tasso soglia TEGM pubblicato trimestralmente dalla Banca d’ Italia, in questo caso si ha l’ usura mutuo.

A tal proposito diventa essenziale il pronunciamento della Corte di Cassazione che con la sentenza n° 350 del 9 gennaio 2013, ha sancito che: se linteresse di mora, sommato al tasso nominale contrattuale “ai sensi della legge n° 108 del 1996” supera il tasso soglia l’ articolo di pattuizione degli interessi è nullo in quanto usuraio.

Tasso usuraio definizione.

A riguardo per meglio comprendere la natura della sentenza di gennaio 2013, i tassi sono usurari nel caso in cui, a qualunque titolo, superino il limite stabilito dalla legge.

Questo avviene secondo la prescrizione data dall’art. 1 del Decreto Legge 29 dicembre 2000, n. 394 (Interpretazione autentica della legge 7 marzo 1996, n. 108, recante disposizioni in materia di usura. GU n.303 del 30 dicembre 2000, convertito con modificazioni dalla L. 28 febbraio 2001, n. 24. G.U. 28 febbraio 2001, n.49).

Infatti: “Ai fini dell’applicazione dell’articolo 644 del codice penale e dell’articolo 1815, secondo comma, del codice civile; si intendono usurari gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, indipendentemente dal momento del loro pagamento.”.

Al fine di classificare un mutuo come usurario, si rilevano anche il tasso di mora nonché le altre spese sostenute dalla parte mutuataria qualora, sommate, sconfinino oltre le determinazioni stabilite dal Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze vigente.

Per approfondire la legge 24/01 dice espressamente che s’ intendono usurai gli interessi “a qualunque titolo” promessi o convenuti e la Corte Costituzionale nella sentenza del 25 febbraio 2002 n° 29, ha confermato la legittimità di questo inciso.

A tal riguardo anche gli interessi di mora previsti per le transazioni commerciali dal d.lgs 231/2002 quando superano il tasso soglia sono da classificare quali interessi usurai essendo imperativa e preponderante la normativa contro l’ usura.

Esempio usura mutuo.

Mutuo ipotecario stipulato in data  27 luglio 2005
Tasso nominale previsto dal contratto 4.10 %
Tasso Isc rilevato da contratto o documento di sintesi 4,32 %
Tasso di mora rilevato da contratto2,5 %
Tasso medio mutui a tasso variabile 3,86% (Banca d’ Italia)
Tasso soglia mutui a tasso variabile 5,79% (Banca D’ Italia) in applicazione alla 108/96
In questo caso il mutuo nasce usuraio in quanto Isc+mora  ovvero (4,32+2,5)= 6,82 è maggiore di 5,79 (Fatte salvo le valutazioni di approfondimento tecnico-legale che devono essere svolte per ogni singolo contratto)
Come abbiamo, detto quando il tasso Isc “Indice sintetico di costo” formato dal (tasso nominale + oneri) aggiunto al tasso di mora applicato (senza alcuna limitazione) supera il tasso soglia il mutuo nasce usuraio, anche se il mutuatario pagasse tutte le rate puntualmente nulla cambierebbe, perché come vi abbiamo già illustrato nei reati di pericolo, non è necessario che si realizzi il danno.
In questo specifico caso, quando il il debitore lo ritiene opportuno,  può proporre un azione giudiziaria civile per far accertare la nullità delle clausole di pattuizione degli interessi, così come previsto dall’ art 1815 c.c secondo comma e di conseguenza chiedere la restituzione di tutti gli interessi e degli oneri pagati.

In particolare, la questione, usura mutuo, acquista maggior rilievo, quando il pericolo che il debitore paghi interessi di mora è realmente elevato in relazione alla sua reale situazione economica.

In realtà, la questione riguardante la nullità delle previsioni contrattuali su mutui, è molto complessa e articolata e per questo motivo, va valutata caso per caso anche con indagini approfondite in relazione alle clausole contenute nei mutui, alla veridicità dell’ applicazione degli interessi pattuiti, all’ analisi delle rate pagate in ritardo con interessi di mora e qualsiasi altro controllo e verifica possa essere utile a salvaguardare l’ interesse dei nostri clienti.

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Infatti per i mutui di una certa entità si può predisporre anche il ricalcolo dell’ ammortamento alla francese verificando ll’ indebita applicazione d’ interessi anatocistici.

Usura mutuo è un argomento che nel 2013 ha avuto grande rilevanza ed interesse da parte delle categorie economiche e dei privati.

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